Fastighetsmäklare: Så väljer du rätt rådgivare för bostadsaffären
Välj en fastighetsmäklare som kan motivera värderingen, visa en konkret försäljningsplan och förklara både kostnader och ansvar. Jämför den person som ska sköta din bostadsaffär, inte bara företagets namn eller det högsta föreslagna priset. Be om skriftliga svar på vad som ingår, hur du får återkoppling och vad mäklaren gör om försäljningen inte utvecklas som planerat.
För dig som ska sälja i Malmö blir jämförelsen mer användbar när den utgår från din bostadstyp, ditt område och din tidsplan. En lägenhet på Ribersborg och en villa med renoveringsbehov behöver inte samma presentation eller samma sätt att bemöta köparnas frågor.
Illustrationsbild. Foto: Alena Darmel, Pexels.
Vad gör en fastighetsmäklare före, under och efter en bostadsaffär?
En fastighetsmäklare förmedlar kontakten mellan säljare och köpare och hjälper parterna genom försäljningens olika moment. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens beskrivning av förmedlingsuppdraget ingår normalt bland annat värdering, kontroller, objektsbeskrivning, marknadsföring, visningar, budhantering och hjälp med köpehandlingar.
Före försäljningen: mäklaren besöker och värderar bostaden, kontrollerar relevanta uppgifter och tar fram en objektsbeskrivning. Be samtidigt om en tydlig plan för förberedelser och annonsering.
Under försäljningen: mäklaren håller visningar, tar emot bud och hjälper parterna att komma överens om frågor inför överlåtelsen. Fråga vem som följer upp spekulanterna och när du får återkoppling.
Efter kontraktsskrivningen: mäklaren hjälper till att slutföra affären och medverkar normalt vid tillträdet. Journalen, som dokumenterar uppdraget, och budgivningslistan lämnas till köpare och säljare när uppdraget är klart.
Mäklaren ska ta till vara både köparens och säljarens intressen men särskilt beakta säljarens ekonomiska intressen i fråga om priset. Det framgår av samma vägledning från FMI. Rådgivningen innebär alltså inte att mäklaren är ditt personliga ombud i alla frågor.
Så jämför du mäklares lokalkännedom, försäljningsstrategi och arbetssätt
Jämför lokalkännedom genom att be mäklaren förklara vilka bostäder som faktiskt är jämförbara med din och varför. Ett slutpris utan sammanhang säger mindre än en genomgång av läge, skick, planlösning och de skillnader som påverkar bedömningen.
Be varje fastighetsmäklare besvara samma frågor. Då kan du skilja en genomarbetad bedömning från ett allmänt löfte om ett bra resultat:
Vilka försäljningar ligger bakom värderingen? Be mäklaren förklara även sådant som gör jämförelsen osäker. För en bostadsrätt kan du exempelvis fråga hur avgift och föreningens ekonomi har vägts in.
Vilka köpare ska presentationen tilltala? Be om konkreta skäl till val av bilder, text, annonsering och visningsupplägg.
Vad gör vi om intresset blir svagt? Fråga hur mäklaren skiljer mellan problem med pris, presentation och räckvidd innan en förändring föreslås.
Vem gör arbetet? Ta reda på vem som håller visningar, följer upp spekulanter och ansvarar för din löpande kontakt.
Det är den enskilda mäklaren som är personligen ansvarig för förmedlingsuppdraget, inte bara mäklarföretaget. FMI förklarar också vad som gäller när någon annan hjälper till. Därför är ansvarsfördelningen viktig att reda ut före avtal.
Kenson & Ljung beskriver ett arbetssätt med samma mäklare från första värderingen till avslutad affär och en anpassad försäljningsstrategi. Använd gärna genomgången av hur vi arbetar med en bostadsförsäljning som underlag för frågor om vad upplägget skulle innebära för just din bostad. En tydlig plan är ett beslutsunderlag, inte en garanti för slutpriset.
Mäklararvode, uppdragsavtal och kostnader att granska
Jämför mäklararvodet tillsammans med tjänstens innehåll och möjliga tillägg, inte som en fristående siffra. Be om en skriftlig beräkning av vad du betalar vid olika slutpriser och vad som gäller om bostaden inte säljs.
Uppdragsavtalet är avtalet mellan dig och mäklaren om förmedlingen. Enligt FMI ska avtalet vara skriftligt och ange bland annat ansvarig mäklare, vilken bostad uppdraget gäller och mäklarens ersättning.
Ersättning: hur beräknas arvodet, är moms inkluderad och när ska det betalas?
Tillägg: ingår fotografering, annonsering och andra beställda tjänster, eller faktureras något separat?
Utebliven försäljning: vilka kostnader kan uppstå om inget köp blir av?
Avtalstid: vilka villkor gäller för ensamrätt, uppsägning och eventuell förlängning?
Byte av mäklare: vad behöver klarläggas om du avslutar uppdraget och säljer med någon annan?
Ensamrätt innebär enligt FMI att mäklaren har rätt till betalning om bostaden överlåts under ensamrättstiden, även om mäklaren inte har hjälpt till med överlåtelsen. Ensamrättstiden får vara högst tre månader åt gången; en förlängning omfattas av särskilda regler. Läs därför villkoren för ensamrätt innan du skriver under.
Ett räkneexempel visar varför totalen behöver jämföras
En jämförelse vid samma tänkta slutpris gör olika arvodesupplägg lättare att förstå. Följande belopp är enbart ett påhittat räkneexempel, inte marknadspriser eller Kenson & Ljungs erbjudande.
Anta ett slutpris på 3 000 000 kronor. Ett fast arvode på 60 000 kronor plus 10 000 kronor i separata kostnader ger totalt 70 000 kronor. Ett arvode på 2 procent blir 60 000 kronor vid samma slutpris. Om samma tjänster ingår utan tillägg i det andra upplägget är totalskillnaden 10 000 kronor.
Exemplet visar bara kostnaden vid ett visst slutpris. Det säger inte vilken mäklare som gör det bästa arbetet. Be därför om både kostnadsberäkningen och en specificerad försäljningsplan.
Marknadsföring, visningar och budgivning: vad ingår i tjänsten?
Vad som ingår behöver framgå av mäklarens erbjudande och avtal. Be om en konkret beskrivning av bostadens presentation, annonskanaler, visningar och uppföljning i stället för att nöja dig med uttryck som bred marknadsföring.
Presentation: vilka bilder, planritningar och texter ska tas fram, och när får du kontrollera sakuppgifterna?
Annonsering: vilka kanaler används, vilken budget gäller och vad kostar extra exponering?
Visningar: vem håller dem och hur hanteras önskemål om andra tider?
Uppföljning: hur samlas spekulanternas frågor och invändningar in, och hur får du del av dem?
Budgivningen behöver också förklaras i förväg. Enligt FMI:s vägledning om budgivning är bud inte bindande och mäklaren ska vidarebefordra alla bud till säljaren fram till att köpekontraktet är undertecknat. Säljaren väljer vem som får köpa och behöver inte välja det högsta budet.
Be mäklaren redovisa både budbelopp och villkor, exempelvis önskat tillträde. Fråga också hur återtagna eller ändrade bud kommuniceras. En begriplig redovisning gör det lättare att jämföra köparnas förutsättningar, inte bara beloppen.
Digital insyn och kommunikation genom hela försäljningsprocessen
Digital insyn är användbar när du förstår vad som har hänt, vad som ska ske härnäst och vilka beslut du behöver ta. Fråga vad mäklaren faktiskt delar digitalt, genom vilken kanal och hur informationen kompletteras med samtal.
En portal eller automatiska meddelanden är inte i sig ett mått på rådgivningens kvalitet. Be i stället om en överenskommelse för återkopplingen:
Vilka uppdateringar får du under annonseringen?
När följs en visning upp och vad innehåller återkopplingen?
Hur informeras du om nya bud och villkor?
Vem kontaktar du när den ansvariga mäklaren inte är tillgänglig?
Hur bekräftas ändringar av plan, pris eller beställda tillägg?
Skillnaden mellan information och rådgivning blir tydlig efter en visning. En besökslista säger hur många som kom. Ett rådgivande samtal hjälper dig förstå vilka frågor spekulanterna ställde och om svaren motiverar någon förändring av planen. Be om den senare typen av återkoppling.
Vilken hjälp kan du få av en fastighetsmäklare när du ska köpa?
Som köpare kan du kontakta mäklaren för den bostad du är intresserad av och beskriva dina önskemål för andra lokala mäklare. FMI beskriver också att en köpare kan anlita en mäklare genom ett eget förmedlingsuppdrag, även om det är ovanligt i Sverige.
Skilj på kontakt med säljarens mäklare och ett eget uppdrag. Att en mäklare visar en bostad eller svarar på frågor betyder inte att mäklaren är ditt ombud. Be om besked om uppdragets omfattning och eventuell kostnad om du vill anlita särskild hjälp med ditt bostadssökande.
För ett köp i Malmö kan du beskriva dina bostadsönskemål för Kenson & Ljung och fråga vilken hjälp som passar ditt sökande. Ha gärna område, bostadstyp, budget och önskat tillträde klara inför samtalet.
Välj rådgivaren som kan förklara planen och villkoren
Den mest användbara jämförelsen är den där du förstår varför mäklaren rekommenderar ett visst upplägg, vad det kostar och vem som ansvarar. Om en viktig fråga fortfarande är obesvarad, be om ett förtydligande innan du skriver under.
Ta med jämförelsefrågorna till en kostnadsfri värdering hos oss. Be om resonemanget bakom värderingen och en plan som tar hänsyn till din bostad och din tidsram, så får du ett konkret underlag för valet av fastighetsmäklare.
Image: Photo by Alena Darmel — Pexels — Pexels License
